Industrieimmobilien-Index: Miete von Logistikhallen besonders hoch

Der Immobilien-Sektor entwickelt sich positiv, die Nachfrage nach modernen Hallen steigt. Dies hat jedoch zur Folge, dass die Mieten immer höher werden. Der neue Index für Industrieimmobilien – also Logistikhallen, Lagerhallen und Produktionshallen – zeigt die Entwicklung.

Deutschland gilt als Logistik-Weltmeister und fungiert als zentraler Umschlagplatz für Waren in Europa. Von dieser Dynamik profitiert auch der Hallenflächenmarkt, wobei besonders moderne Hallen mit einer gut ausgebauten Infrastruktur von dem Trend profitieren. Der Aufschwung sorgt jedoch für steigende Mietpreise, wie nun der neue Industrieimmobilien-Index zeigt, den das Institut für deutsche Wirtschaft (IW) in Kooperation mit dem Beratungsunternehmen IndustrialPort entwickelt hat.

Die Gesamtgröße aller deutschen Lager-, Logistik- und Produktionsflächen über 1.000 Quadratmeter liegt bei rund 0,6 Milliarden Quadratmetern und entwickelt sich zunehmend von einem Eigennutzer- hin zu einem Fremdvermietungsmarkt. Das Problem ist jedoch, dass es bisher kaum valide Daten zur Marktentwicklung gibt. Der Index für Industrieimmobilien soll hier Abhilfe und mehr Transparenz schaffen. Zum Start wurden nun Daten von rund 11.500 Immobilien mit 100 Millionen Quadratmetern Hallenfläche von 2012 bis 2017 ausgewertet.

Beheizte Logistikhallen sind besonders teuer
Das Ergebnis der Datenauswertung zeichnet ein erstaunliches Bild. Die Durchschnittsmiete für Industrieimmobilien ist im Verlauf der letzten Jahre um 34 Prozent, also 6,0 Prozent pro Jahr gestiegen. Lag der Wert 2012 noch bei 2,81 Euro, beläuft er sich 2017 schon auf 3,76 Euro pro qm. Die Herausgeber des Index merken jedoch an, dass die Hauptnutzungsart starken Einfluss auf den qm-Preis hat.

Bei Logistikhallen, also Immobilien, die die Funktionen Lagerung und Verteilung von Waren verbinden, lag der qm-Preis 2017 bei 4,22 Euro je qm. Die qm-Preise bei Lagerhallen (Immobilien, die primär zur Einlagerung dienen) lagen 2017 hingegen bei durchschnittlich 3,65 Euro/qm. Bei Hallen, die in erster Linie für die Produktion genutzt werden (Produktionshallen), lag die Durchschnittsmiete pro qm bei 3,29 Euro. „Die deutliche Steigerung bei den Durchschnittsmieten für Logistikhallen liegt auch daran, dass es in diesem Segment keine Mietpreisbremse gibt, die Branche Logistik boomt, die Nachfrage sehr hoch, das Angebot überschaubar und die Kostenentwicklung überdurchschnittlich ist,“ erklärt Peter Salostowitz, Geschäftsführer von IndustrialPort.

Lager- und Produktionshallen werden zunehmend als Logistikfläche benutzt
Der Industrieimmobilien-Index zeichnet ein ähnliches Bild. Auch wenn die Entwicklung schwächer verläuft, ist der Anstieg nicht zu leugnen. Der niedrigere Anstieg lässt sich auf die Bereinigung der Durchschnittsmiete von verschiedenen (Qualitäts-)Merkmalen der einzelnen Immobilien erklären – so die Herausgeber. So stieg der Indexwert, ausgehend von 100 im Jahr 2012, in 2017 auf 120,6 Index-Punkte.

Die Industrieimmobilien-Index (IWIP) ist ein hedonistischer Mietpreisindizes für Logistik-, Lager- und Produktionshallen (2012 = 100) | © IW & IndustrialPort

In den genannten Unterkategorien (Lager-, Logistik- und Produktionshallen) zeichnet sich ein differenzierteres Bild. Während Lager- und Produktionshallen in 2017 mit einem Plus von 14,8 Prozent (auf 121,9) und 14,5 Prozent (auf 128,1) deutlich zulegen, steigt der Index für Logistikhallen nur um 0,1 Prozent (auf 111,7). Die Autoren des Indexes erklären dies mit der sehr hohen Nachfrage nach innenstadtnahen Logistikflächen. Da es hier von nicht sehr viele gibt, werden Lager- und Produktionshallen zunehmend als Logistikfläche benutzt.

Ein weiterer Grund für das minimale Wachstum bei Logistikhallen ist der hohe Grundstücksflächenbedarf für größere Hallen. Diese werden oft auf Randflächen errichtet. Dort ist das Bauland zwar günstiger, doch sind in vielen Fällen die Fahrt- sowie die Facility Management-Kosten (FM) höher und die Personalverfügbarkeit geringer. Dies führt, so die Index-Herausgeber, „oft zum geringer steigenden Mietpreiswachstum von Logistikflächen gegenüber den zentraler gelegenen Lager- und Produktionsflächen verbunden mit einem höheren Nachvermietungsrisiko.“

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